El contrato de arras y el contrato de paga y señal
En todos los casos, estos documentos deben incluir los mismos datos que posteriormente también estarán en el contrato de compraventa que firmarás más adelante, en él se identifica la vivienda objeto de la compraventa así como sus anexos, el precio final y la forma de pago pactada, la fecha prevista para la formalización de la escritura pública y los acuerdos sobre la distribución de los gastos en la compraventa, si existen.
Contrato de paga y señal o arras confirmatorias
En este tipo de contrato, el comprador hace entrega de una de un importe pactado entre ambas partes como paga y señal, importe que irá a cuenta del precio final a pagar por la compra de la casa. Con ese contrato ambas partes, corroboran su intención de vender y comprar la vivienda objeto de dicho contrato. Esta firma, es una auténtica garantía de que la compraventa futura se va a realizar.
Se trata de una reserva, denominada legalmente arras confirmatorias, por la cual, desde el momento de la firma del contrato se puede exigir a ambas partes sul cumplimiento o su resolución. Así mismo son exigibles las indemnizaciones por daños y perjuicios ocasionados por su no cumplimiento, siempre que sean probados.
Contrato de arras o arras penitenciales
El contrato de arras es un acuerdo entre dos partes por el que el comprador entrega una cantidad de dinero pactada al vendedor para reservar el derecho de compra sobre la casa. Es el modelo más habitual.
En el contrato de arras, que formalmente recibe el nombre de arras penitenciales, vendedor y comprador pactan un período de tiempo durante el cual el vendedor tiene derecho de compra sobre otros posibles compradores, para la realización de esa reserva, se pacta un importe económico. Este importe que se entrega y que debe quedar reflejada en el contrato, es a cuenta por una opción de compra de la vivienda. No hay un importe establecido para la entrega, una cantidad en torno al 10% del precio de la venta es el más habitual, aunque será la cantidad que las partes acuerden.
En este caso, al contrario que en el caso del contrato de paga y señal, cualquiera de las dos partes, como recoge la ley, puede echarse para atrás de la opción de comprar y vender. En el caso de que sea el comprador quien renuncie a la compra de la casa, este perderá la cantidad que ha entregado y si es el vendedor quien finalmente no quiere cerrar la venta, por el motivo que sea, deberá devolver al comprador el doble del importe que pagó y que quedó reflejado en el contrato de arras.
Es importante que en el contrato se indique de forma expresa que se trata de una entrega de dinero en concepto de arras penitenciales, ya que si no se indica, se entiende, por defecto, que se trata de un contrato de paga y señal, con las características que se han explicado en el punto anterior.
Ejemplo de cómo especificar claramente que se trata de un contrato de arras:
“La cantidad que se entrega mediante el presente acuerdo, es a cuenta por una opción de compra de la vivienda objeto del contrato y es en concepto de la modalidad de arras penitenciales, por lo que:
- Si el comprador no cumple las obligaciones pactadas en el presente acuerdo o renuncia al mismo, perderá la cantidad que entrega en este acto.
- Si es el vendedor quien no cumple con el presente acuerdo o decide no continuar adelante con la venta, devolverá a la parte compradora el doble de la cantidad percibida.”
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