Los precios de los alquileres convencionales de vivienda o arrendamientos de larga estancia no han parado de crecer en los últimos tres años. Primero fue de forma moderada, pero luego se han ido desbocando. Así lo certifican los profesionales de la intermediación inmobiliaria que hablan sin paliativos de «subida vertiginosa» que empieza a generar dificultades de acceso en el nivel medio de los inquilinos. Se solicitan viviendas de 450 euros de renta y la media de las viviendas con las que trabajan las agencias se encuentra en 550.
La variación interanual, tomando como referencia el mes de octubre, ha sido de un incremento del 4% de media de estos arrendamientos en toda la ciudad, si bien luego la situación ha sido dispar en cada barrio. En Viesques, por ejemplo, en determinado producto inmobiliario, se han registrado alzas de hasta el 12% en los precios, mientras que en Tremañes apenas se movieron (+0,32%).
Según los expertos consultados, existe una confluencia de factores para explicar la creciente carestía general de los alquileres convencionales de pisos en Gijón. Uno de ellos tiene que ver con la fuerte irrupción de las denominadas viviendas de uso turístico (VUT) en la ciudad, con más de 660 dadas de alta por el Principado en su registro desde 2016. Detrás de estas elevadas cifras hay muchos propietarios que han optado por enfocar el arrendamiento hacia la nueva modalidad vacacional y con ese trasvase han propiciado una reducción de oferta en el mercado de arrendamientos de larga estancia.
También ha incidido en esta especie de burbuja de precios la falta de stock de pisos en alquiler en las zonas más exclusivas de la ciudad (denominadas ‘zonas prime’) por la poca nueva construcción que ha habido en los últimos años por la crisis y las vicisitudes relacionadas con el Plan General de Ordenación (PGO).
El cambio de ciclo económico, con una cierta mejoría en términos de estabilidad, es otro de los factores que explican lo que está sucediendo junto con un efecto rebote por los bajos precios de rentas de años atrás que dieron oportunidad de optar al mercado de alquiler a personas, fundamentalmente jóvenes, que hasta entonces tenían recursos más limitados.
Si se analiza de forma global el mercado, las zonas con el precio más elevado en cuanto a arrendamiento residencial están en el ámbito de las parroquias rurales y se corresponden con viviendas unifamiliares. Pero si se filtra por vivienda plurifamiliar, esto es por pisos en bloques residenciales, los alquileres más caros están en Viesques (711,10 euros al mes de media), en vivienda libre de Nuevo Roces (677,31), El Bibio-Las Mestas (670,01), Centro-Puerto (624,25), Centro-San Lorenzo (605,86) y La Arena (595,07).
En cuanto al stock de pisos en alquiler de larga estancia, la mayor variedad se concentra en el centro y La Arena, dos de los barrios más caros para ser inquilino y donde mejor funciona también el alquiler vacacional (con 225 y 108 VUT respectivamente según datos recientes del Ayuntamiento). En estas dos zonas junto a Cimavilla (con 43 pisos turísticos tramitados) es donde se ha acusado más la reducción de oferta por el cambio de larga estancia a vacacional. La excepción a esto es Viesques que funciona por demanda de primera residencia, al igual que Nuevo Roces.
Aunque otros barrios y zonas de la ciudad gozan de mayor predicamento o glamour para vivir, Pumarín, La Calzada y El Llano ofrecen en este momento rentabilidades medias brutas superiores al 6% en alquileres de larga estancia, según los últimos informes de mercado. El perfil que está invirtiendo en estos barrios de la periferia es gente vinculada a ellos que los conoce bien porque vive actualmente o ha vivido allí.
El perfil del demandante de vivienda en alquiler sigue siendo gente joven, menores de 40 años que aún no se plantean la compra de un piso. Hay paridad entre solteros o parejas y sexos y normalmente precisan de un avalista en un 60% de los casos. Los expertos destacan que está aflorando sociológicamente un nuevo perfil y es el de personas recién divorciadas o separadas que necesitan una vivienda versátil, ya que suelen tener niños en custodia compartida. Buscan arrendamientos amueblados, económicos y en buen estado y están dispuestos a sacrificar la zona por prestaciones del inmueble.
Una diferencia de este nicho de mercado con el de compraventa está en que cada vez existe una mayor rotación en lo que a alquileres se refiere. Tiene que ver con los precios que las rentas están alcanzando. La realidad es que, como en los años anteriores a 2007, se vuelve a pagar más por un alquiler que por una cuota de hipoteca mensual. Esto lo acredita CRISTIAN GARCÍA PASTRANA, gerente de El Sol Grupo Consulting Inmobiliario, quien traza diferencias muy claras, desde el punto de vista del propietario, entre los alquileres de larga estancia y los de corta estancia o vacacionales. «El de larga estancia es un inversor que busca estabilidad y linealidad en sus inversiones. En este segmento se concentra la mayor parte del parque de viviendas en arrendamiento. La oferta se va modernizando aunque le falta mucho recorrido y es una oportunidad ya que el diseño y prestaciones de los pisos se pagan bien hoy por hoy». Según este joven profesional, «el mercado de larga estancia ha crecido por encima de un 15% en los últimos dos años, rozando el 20% en las ‘zonas prime‘».
«El dato gana al olfato»
En cuanto a los propietarios que se están pasando a la nueva modalidad de alquiler vacacional, el gerente de El Sol Grupo lo identifica con «un perfil inversor no cualificado que busca una alta rentabilidad asumiendo un mayor riesgo». Y enumera esos riesgos a los que se exponen los dueños de las VUT: «Aumento significativo de competencia temporada a temporada, flujo de turismo bajo en comparación con otras zonas del sur de España, legislación en proceso de cambio, comunidades de vecinos en pie de guerra para prohibir su explotación, alta exigencia fiscal que pocos propietarios cumplen a día de hoy, generación de falsas expectativas sobre altísimas rentabilidades…».
Pastrana asesora a sus clientes para comprar o invertir en vivienda con su servicio especializado en análisis de mercado basado en Big Data. «Hoy hay herramientas para aportar una gran certidumbre en nuestras decisiones inmobiliarias, porque nos permiten conocer el dato. Y el dato, bien interpretado, siempre ganará al olfato», señala.
Gijón aglutina en este momento el 31,9% de pisos en alquiler de toda Asturias, seguida de Oviedo (29,9%).